有楼盘一平直降5000，新规下，两类房子“全都凉凉”？内行在抽身

　

慈善家曹德旺曾说，房子其实就是钢筋混泥土，不值钱，他还劝他的亲妹妹卖掉多余的房子，因为未来租不出去也卖不掉，还要交管理费。

持类似看法的大佬还不止曹德旺一位，比如房地产界影响力人物、有地产理想家之称的万通地产董事长冯仑在去年就告诫，除非钱是捡来的，暂时别买房。

还有此前一直看多房地产的经济学家钟伟也“变了”，他说他在2018年就对房价必涨的挂念彻底反转，而且还说，在大多时候，他是劝大家别买房。

如果说他们还不为大家所熟悉的话，那么，商界大佬马云的一句话则让大家记忆深刻，即“未来房价如葱”，当然也有专家分析说，马老师的本意是让年轻人不要因为房子压力而放弃理想，而不是说房子真的像葱一样便宜。

房产趋势到底如何？观点难一致，但有两点不可不察。

除了上面看空房产的大佬们，也有看多房价的专家，比如前不久易居房地产研究院副院长、房产专家杨红旭就估测，20年后房价是现有水平的4-7倍。如果要让他分析，估计也能分析出一大堆道理来，所以说，要让看多与看空房产大佬们“隔空”辩论，怕是难有统一的意见。不过，就未来房产趋势来说，有两点不可不察。

1.过去房价涨多跌少，主要还是因为住房需求多，过去20年时间，城市化率增长了30个百分点，比原来城市人口翻倍还多，但根据规律，城市化率超过60%以后，速度就会变缓，由此带来的住房需求相应减少。

2.房子的持有成本。目前我们重交易环节税费，持有环节基本没有税费，这也是不少人有了闲钱就买房的原因，说到底，把房子作为一种固定资产，即使不增值，也不会交钱出去，出租也不错，不过，随着可于建设的土地越来越少，土地财政不可持续，房地产税替代土地收入是必然趋势，不过是早晚而已，这也是抑制房价上涨的最有效长效机制。

当然，有专家说了，说这些太遥远，对于购房者来说，等不起也等不了，年轻人结婚需要房，孩子要上好学校需要房，就拿这次疫情来说，房地产先于其他行业率先恢复，即使7、8月份楼市淡季，感觉也不淡，何况进入楼市旺季，“金九银十”大概率可期。从表面看逻辑严密，但其实是犯了经验主义错误，因为除了近两月国家接连召集热点城市“座谈”外，央行还有新规，这回直指开发商。

根据中国房地产报统计的数据显示，在已公布年度销售目标的36家房企中，在上半年，只有中国恒大、中国金茂、滨江集团、建业地产4家房企销售完成率过半，有17家房企完成率不足4成，融创和远洋甚至只完成了3成多一点的指标，下半年还有近7成指标要完成，对房企们来说，下半年销售指标压力可见一斑。

对房企来说，还有一个不想听到的消息，根据贝壳研究院日前发布的融资月报显示，2020年债券规模或突破万亿元，到期债务承高压，9-12月份房企到期债务约3603亿元，同比去年同期大增68%，再加上销售指标完成率堪忧，房企在2020年第四季度或面临艰难处境。

按理说，开发商在过去可以“见招拆招”，也总能看到他们在绝处逢生，这次也可以用同样的方式应对，比如通过发新债、通过融资偿还到期债务，房企照样可以活得风生水起，然而在央行新规下，开发商的这个“算盘”行不通了。根据经济参考报日前报道的信息显示，央行和住建部在座谈会上明确了3条红线：

而且，根据房企所踩红线的条数多少不同，也给出了相应的负债增速限制。根据相关统计数据显示，大部分的房企都有“踩线”，即使销售额在前50名房企中，也仅仅只有1/5左右的房企没碰线。对于资金就是生命线的开发商来说，生存环境面临着前所未有的挑战。

“自古华山一条路”，那就是要祭出开发商生存的“杀手锏”，即只有加快销售回款，才能赢得生存空间，只有把存货变为现金，才能偿还到期债务，把负债比例控制“红线”之内。与过去“斤斤计较”、无限追求利润相比，这个时候活下去比什么都重要，因为谁也不想被兼并收购，更不想申请破产。

在观察人士看来，在市场购买需求一定情况下，要快速提升销售量、加快资金回笼，唯有打折促销。

房君从经常有交流的开发商那里得知，不少开发商制定了详细的打折促销计划，基本上分为几大类：对于市场需求旺盛的大城市核心地带，基本还会维持原价，不会有什么折扣，主要是在品牌宣传方面加强，不过，对于去化不好的郊区盘会有较大幅度的让利；对于购买力较弱的三四线城市，除了力度较大的折扣外，对首付款的比例和支付时间会有相应的调整，主要是刺激观望或者购买力不太足的客户入市；对于尾盘、缺陷房源，会有一次性的清盘计划，这个不分城市，力度应该比较大，既有回笼现金的需要，也有撤出售楼人员以节约支出的考虑。

其实，一些先知先觉的开发商为确保现金流，增强市场生存能力，已开启了较大幅度的降价促销。比如开封某文旅城高层精装房源，从几个月前9千-1万元一平米，前不久要卖的“特价”房只有7千到8千元一平米，而且在这基础上还可打7-8折，综合算下来只有5千元一平米，也就说，一平米就降了5000元。还有天津的东丽区，与去年同期相比，该区某楼盘也有5000元/平米的降幅。

由此可知，两类房子或“全都凉凉”，内行已在抽身。

我们身边就有这样一些朋友，这些年由于感觉到核心城市房价已经较高了，就跑到都市圈、卫星城去买房，三、四十万就可买一套面积很大的房子，不过，几年过去了，二手房市场交易并不活跃，虽然账面上有些盈利，但真要转手并不容易。其实，房君也看到一些内行人在前两年就已抽身，虽然没赚到钱，但算是及时变现了。

因而，如果说一二线城市有强大的住房需求支撑，房价不会那么容易跌的话，那么，对于那些收缩型城市的房子，不仅是卖不上价的问题，重要的是没人接盘，特别是那些老旧的房子，居住舒适度不高，投资者不会买，自住者又看不上。

还有一类就是城市远郊的房子。开发商之所以愿意在这些地方打折促销，主要就是这里的地缘客户少，道理很简单，没有哪个城市愿意把核心产业和配套放在城市边缘地带，没有就业留不住人，自然也不会有多少需求，一旦市场出现变化，涨的时候软绵绵，跌的时候却不眨眼。

可见，开发商的新房都想着促销了，这两类房子“凉凉”也是自然而然的事了，您认为呢？