2020上海豪宅市场，竟也不由得上海人了

　

8月上海的一手豪宅市场“发起了烧”。

5个主力总价约800-1500W的千万级项目（长风瑞仕璟庭、仁恒静安世纪、中海汇德里、鑫耀中城、浦江海德）不仅全部认筹破千组；而且更夸张的是在它们5737组认筹人次中，认筹多个项目的人次占比高达30%。

△4个项目认筹人次统计

其中还包括54名“大佬”同时认筹了仁恒静安世纪、中海汇德里和鑫耀中城。由于时间基本重叠，光是认筹金就要实打实掏出320W现金，比很多人的购房预算都要高……

手握千万级预算的购房者在一个月内反反复复认筹摇号，硬生生把买房买成了“摇车牌”，足见人们对于豪宅产品的极度饥渴。

不过在如此热闹的上海楼市中，

本地“老上海人”话语权已经愈发微弱了。

我们统计了5个千万级新盘的认筹信息。所有楼盘认筹人中“老上海人”的人数占比均≤45%，来自全国31个不同的省级行政区（全国总共34个省级行政区）的“新上海人”才是认筹主力。

也就是说，

从人数来看，是“新上海人”推动了8月这波改善热潮。

具体到每个项目来说：

长风瑞仕璟庭：老上海人45%，新上海人55%

这已经是5个千万级改善新盘中，“老上海人”占比最高的楼盘了。由于长风在上海东西向交通主轴的方向上，吸引了最多如长宁、静安、黄浦等市中心区域的购房者。

△认筹人数区域占比top20（上海精确到区，江浙精确到市，其余精确到省级行政区）

仁恒静安世纪：老上海人43%，新上海人57%

项目的区域占比还是能够体现出一定地缘性。除了本区客户以外，最近的虹口成为占比第二高的区域。

△认筹人数区域占比top20（上海精确到区，江浙精确到市，其余精确到省级行政区）

中海汇德里：老上海人37%，新上海人63%

这是5个项目中“人缘最广”的新盘。本区客户占比仅约5.95%；第2、第3大占比客户分别是来自安徽省和南通市的“新上海人”。

△认筹人数区域占比top20（上海精确到区，江浙精确到市，其余精确到省级行政区）

鑫耀中城：老上海人44%，新上海人56%

徐汇的新盘一大特点就是本区占比高，即便是千人摇的鑫耀中城也不例外，课件徐汇区改善置业的能量之强。

△认筹人数区域占比top20（上海精确到区，江浙精确到市，其余精确到省级行政区）

浦江海德：老上海人38%，新上海人62%

除了本区购房者以及在每个盘的认筹占比中均较高的黄浦区，浦江海德对于市区其它区域购房者的吸引力均较弱。

△认筹人数区域占比top20（上海精确到区，江浙精确到市，其余精确到省级行政区）

并且“新上海人”中不仅有更多人在积极争抢千万级改善产品，

连每一个人也都比佛系的“老上海人”更急迫。

△认筹人数≥15人的省级行政区情况

我们可以看到在所省级行政区中：

1.整体来说，来自上海北面城市的“新上海人”更急迫地想要购房，而来自上海南面城市的“新上海人”则相对佛系；

2.在样本较充分的省级行政区中（≥15人）最急迫地想在上海购置千万级改善房产的“新上海人”来自于陕西、天津、湖北，而最佛系的则来自福建、贵州；

3.而作为东道主的“老上海人”对于购置千万级改善产品出奇的佛系，认筹多个项目的人数占比仅约12%，远远低于平均水平。

也因此对于“在市场背景基本一致的情况下，为什么是8月而不是7月的楼市突然被点燃了”这个问题，似乎也就能得到一些相对合理的解释了：

那就是，“好”项目抱团上市的集聚效应

8月集中上市的5个新盘都是更急迫于买房的“新上海人”所喜爱的优质楼盘。这点从楼盘之间超高的交叉认筹比例就可以看到。项目之间互为嫁衣，共同吸引了一大波千万级改善型购房者，集中点燃了市场热情。（浦江海德与浦西4个项目的认筹客户交叉率较低，仅在10%左右，说明浦东与浦西还是有比较明显的地缘差异的）

而在7月份，类似价位段的项目是汇成南街里和古北尚公馆。项目也都是好项目，但都是区域观念很强的“老上海人”更喜爱的楼盘。所以虽然都位于上海市区的西南方向上，但项目之间认筹交叉率很低，各自为战，无法形成有效的集聚效应。

汇成南街里：老上海人48%，新上海人52%

高达约17%的认筹人次来自本区客户，徐汇不论哪个板块在“老徐汇人”眼里至少都是徐汇。

△认筹人次区域占比top20（上海精确到区，江浙精确到市，其余精确到省级行政区）

古北尚公馆：老上海人51%，新上海人49%

近2个月内千万级改善产品中唯一一个“老上海人”认筹人次占比过一半的项目，大古北区域这块金子招牌在“新上海人”眼里可能确实有点老了。

△认筹人次区域占比top20（上海精确到区，江浙精确到市，其余精确到省级行政区）