二套按揭不如全款再抵押！

医生：全款抵押（全款买进，新产证做抵押）。

患者：置换首付不够。

类型：二手房和一手现房。

在上海限购限贷的政策下

很多置业者在置换房屋的时候面临限贷的困扰，首付7成贷三成，导致在选房的时左右矛盾，小了达不到置换要求，大了首付不够。

在当下有很多的金融机构，临时抱佛脚衍生出很多不稳定的产品比如2做1，3+3.这些产品受政策面的影响很大包括外省一线城市的风吹草动也会影响上海的政策，如果有客户被卡在上面，那么作为居间的中介或者金融机构来说将面临很严重的售后和违约问题。

一．3+3（3成按揭+3成抵押）

第一笔首付七成，才可以批3成按揭，需要过桥资金垫资首付；

三成按揭批复后，先过户拿到新产证，再审批三成经营贷，再做二次抵押；

先放按揭贷款，再放经营贷。

这个流程的过桥资金需要一个月。关键是风险有点高，首付七成后并不能马上批出三成经营贷，而且过户后再批，并且过桥垫资时间较长，不太可控，受政策影响较大。厦门国际就是例子。

二．全款抵押。

客户需准备先买房屋的最低3-4成的首付，垫资6-7成资金全款买进后，反过来做抵押偿还垫资资金达到贷款6-7成的效果。

全款买入房产再抵押的“优势”：

第一，全款买入的新产证抵押可以获得比按揭贷款还低的利率(4.3%-6%)，长期20年4.75%为主。

第二，全款买入的新产证可以贷足七成，突破了二套房只能贷三成或五成的限制，放大了杠杆率。

第三，全款买入的新产证可以把房价做到最低从而少缴税，一般为做低金额差额5-10个点。

第四，全款买入可以和上家最大限度的砍价。