万科物业PK碧桂园服务：谁是物管一哥？

乐居财经 卢升 发自武汉

随着半年报披露收尾，物业企业纷纷亮出“家底”。那么，谁是行业“领跑者”，谁是“物管一哥”？万科物业，还是碧桂园服务？

数据说明一切。

规模比拼：与碧桂园服务打平手

根据碧桂园服务（06098.HK）半年报披露，截至2020年6月30日，碧桂园服务合约面积从2019年的5.84亿平米增长至7.46亿平米，在管面积从2019年的2.17亿平米增至3.19亿平米。

而万科A（000002）半年报显示，截至2020年6月30日，万科物业累计签约建筑面积从2019年的6.4亿平米增长至6.8亿平方米，已经接管面积从2019年的4.5亿平米增长至5.2亿平方米。

以面积论，碧桂园服务和万科各有千秋。万科物业在管面积依然在行业遥遥领先，远高于行业第四名碧桂园服务的3.19亿平米（第二名彩生活为3.64亿平米，第三名雅生活为3.53亿平米）；但合约面积碧桂园服务以7.46亿平米反超万科物业的6.8亿平米，夺得冠军。

换言之，万科物业的储备面积为1.9亿平米，而碧桂园服务的储备面积则高达4.27亿平米。而这还不包括“三供一业”的服务面积。

不过，以收入来论，万科物业一哥的地位，暂难撼动。

2020年上半年，实现营业收入67亿元，同比增长26.8%，其中55%来自于万科以外的项目。

同期，碧桂园服务62.71亿元，在上市物企中排在第一位，远高于上市物企第二名绿城服务的44亿元。但与万科物业相比，依然存在4.3亿元的差距。

营收跑不赢成本

万科物业的快速“跑马圈地”，也给其带来了增速减缓、营业成本高企等问题。

万科并表的财务数据显示，万科物业营收规模从2016年的42.6亿增至2019年的127亿，年复合增长率43.9%；2020上半年营收66.98亿元，同比增长26.8%。对比发现，万科物业2019年、2020上半年营业利润率分别为17.96%、14.37%，对应的营业利润分别为22.81亿元、9.63亿元。

万科物业虽然营收规模突飞猛进，但却始终跑不赢营业成本的增长。2016-2020上半年，万科物业营收增速分别为43.42%、67.28%、32.95%、29.65%和26.8%，同期营业成本增速分别为45.35%、74.54%、33.58%、29.75%和27.58%。

这也导致万科物业的盈利水平飘忽不定，同期营业利润率分别为17.22%、16.18%、17.44%、17.96%和14.37%。

可资比较的是，2020 年上半年，万科物业毛利率为 31.8%，碧桂园服务毛利率为37.2%。

目前，房企分拆旗下公司上市已经成为趋势。TOP 10房企中，碧桂园、保利、恒大、融创等等地产巨头陆续将旗下物业资产分拆上市。分拆旗下板块上市最直接的好处是提高估值，拉涨身价。然而，于万科物业而言，其面临的挑战是，随着优质物企不断上市，以及已上市物企加大收并购力度，将对其龙头地位造成较大压力。

文章来源:乐居财经